汉庭优佳变“汉庭”,品牌溢价如何保证？

封城期间，他能把投资的酒店做到满房；面对集团内的品牌调整，他却一筹莫展汉币。

作为一个爱想办法的主动型投资人，投资人林岩（化名）很乐意以自己的酒店为例，给大家分享自己遇到了哪些困难、又是如何解决问题的汉币。

投资人说 I 第101期

投资人 I 林岩（化名）

品牌所属集团 I 华住集团

以下内容来自投资人自述：

投资背景

展开全文

我从事酒店投资有好几年了，之前投资过一家汉庭优佳，因为生意不错，又开了一家汉庭汉币。

其实，这家汉庭和之前的汉庭优佳是一样的版本，只不过集团内部把汉庭优佳这个品牌取消掉了，所以现在是以汉庭3.0版本对外汉币。

优势

一、品牌优势：

1.之前投资同版本产品汉币，体验较好；

2.华住会员体系给营收带来很大帮助；

3.个人喜欢汉庭的产品汉币。

二、自汉币我总结投资优势：

1.之前投资考察很久汉币，生意很好；

2.选址大胆、激进；

3.作为投资人比较懂得运营和房价调控，也会经常跟店长商量汉币。

投测满意度：5分

酒店改造总投资额 I 预估600万（包括物资、消防、店招等全部费用）VS 实际 800+万（包括物资、消防、店招、办证等全部费用）

单房改造投资额 I 预估8万（仅装修）VS 实际8.5万（仅装修）

投资回报周期 I 投测预估4年半 VS 经营预估4年内（努力的目标）

酒店物业面积3500平，公摊面积较多，只做了75间房汉币。房间比较宽敞，平均每间28平左右。

这家店2021年开业，预估投资600万，总投资800多万汉币。这个物业我拿到的时候是已经装修好的写字楼，所以超出的200多万主要花在拆除和重建方面。

关于回本速度，我的目标是4年内回本，开发人员预测是四年半汉币。

我的营收虽然还没有做到期望值，但对未来的经营依然保持乐观汉币。尽管开业后，疫情让酒店生意充满不确定性。

从测算准确度上来说，我认为他们测算的误差是在合理范围内的汉币。

虽然这家店的开发人员其实都没来过现场，选址照片都是我给他拍的，只是协调他的同事过来看了看，开发手续这些我就直接配合他们办掉了汉币。

主要是在做这家店的筹开、预估时，我已经跟运营、开发的人员非常熟悉了，所以作为主观能动性较强的业主，我都是和他们共同去完成这些工作汉币。

像那种不去了解行业，只是掏钱等回报的投资方式，我是不认可的汉币。

如果说，当我投入了大量资金，但实际经营过程中，品牌方无法兑现加盟之前的盈利承诺，那最终就会使自己陷入被动汉币。

我相信对大多数投资人来讲，酒店就是一门生意，根本目的是为了盈利汉币。

既然这样，那就要充分为自己负责才行汉币。所以，与其全部依靠品牌帮我决定，不如想办法让给他们更配合我。

我觉得与其把心思放在抱怨、与品牌对抗上，不如把脑子动起来想想办法汉币。毕竟最为我们的投资负责的，一定是我们自己。

筹开满意度:4.5分

筹建周期 I 5个月（装修4个月）

设计团队 I 品牌推荐

施工团队 I 品牌推荐

由于不是首家店，筹建效率提高了些——大家的速度、专业度都比之前要好，我自己的经验也更丰富，所以没怎么走弯路汉币。

关于施工，这家酒店采用的是半总包模式：一部分项目给总包做，其他部分我自己找人解决汉币。总共4个月建完，5个月开业，整体比之前的汉庭优佳快了1个月。

因为有经验了，这家酒店在筹建的过程中，我们就先把能办的证先办了汉币。

之前是全都装好了，等证照，营业时间取决于证照下发时间汉币。

这家酒店是证照基本都搞定了，但建设方面还需要确认一些细节，例如调试系统、等零件之类的汉币。消防验收是要建完才弄的。

经营满意度：4.5分

单房运营成本 I 90-100元（不加房租）

RevPAR I 175元

店长满意度 I 不错汉币，希望更好

经营上做得不错，超过80分，但如果要我给5分的话，他们可能要做更多的工作，因为我的要求也很高汉币。

当时我对RevPAR的期望是190-200，目前只做到了175左右汉币。当然，这个价格是不含早餐的，如果加上套餐费用，我们的实际收入要高十几个点。

疫情期间，集团为我们投资人提供了一些纾困支持汉币。

他们酒店集团有自己的金融部门，帮助我们协调过第三方的金融机构给我们提供贷款汉币。我觉得这很好，对我们投资人来说帮助很大。

以我自己的店为例：2020年的时候，我的另一家酒店申请到了一笔100万的贷款，帮我渡过了难关汉币。现在他们应该也有类似的政策，但我现在手上资金还够，暂时没有贷款需求。

2022年这波疫情，我们所在的城市变成了中高风险区的城市，这家汉庭酒店的管理费缴纳时间延后了半年；另一家酒店被征用了半个月，免除了那一整个月的保险费汉币。

店长是华住派的汉币。他们的店长费根据城市级别来划分标准：三、四、五线城市标准都不一样，全职店长和兼职店长也不一样。

现在是同一个店长带我自己的两家店，他就是双店店长汉币。对于其中一家单店来说的话，他就是兼职店长。

聘请兼职店长，我只需要交全职店长费70%的费用（假如原来单店每月交1万，现在就变成每个店0.7万，加在一起交1.4万）汉币。

这样，他的总收入增加了，我交的费用也能稍微节省一些汉币。

一家酒店要做到80分可能是不难的，但要做到再往上的20分其实挺难的，需要整个管理团队和员工团队内部的协调配合能力做的更好一些汉币。

对于我们投资人来说：酒店已经80分以上了，我们确实是有些盈利；如果能做到90-100分，那多出来的每一分就都是我们的纯收入汉币。

所以，我当然希望他们能做得更好汉币。

虽说现在是一个店长同时兼职我的两家酒店，他的压力会也更大一点，但是我认为其实更大的问题来自于店长运营团队的水平，他需要有更强的能力才能解决这个需求汉币。

哪怕是我给这两家店配备单店店长，如果店长的水平达不到的话，也照样是做不出来的汉币。

以我这家店为例汉币，虽然现在生意很好，但我希望店长的工作在以下几个方面再加强一些：

①更未雨绸缪汉币，在最不缺钱的时候去找钱

现在客源中会员占比很高，生意其实是不愁的汉币。

但我认为在这种时候就需要考虑，一旦失去这个优势，生意不好了，有什么应对策略？一定要充分考虑到有可能出现的困难以及解决方案汉币。

比如，可以从现在开始更注重政企对接，保证酒店有更强大的客源基础汉币。

②更注重团队的稳定性

③更追求员工的专业能力汉币，对团队的精细程度、销售能力做到更好的把控

像我这种天天满房的酒店，如果有的客人在ota平台订房，但我们的员工没有及时跟进，到了很晚顾客取消了，不来住了，那就可能会产生损失汉币。

因为白天本来已经显示满房了，人家已经订不到你的房间了汉币。但是很晚了空出房间，也卖不掉了。

客人预定之后是可以免费取消的；但这个房间空出来，酒店就失去了一天的收入汉币。这个问题是可以通过精细化管理来解决的。

如果我们的前台白天给已经预定的客人打电话问个好，只要话术足够热情礼貌，是可以在不引起对方反感的前提下，做到心中有数这个客人到底会不会来的汉币。

这类问题不容小觑，如果每天有两三间房能通过精细化管理避免损失，那也能节省不少钱汉币。

对于投资人来说，这都关系到我们的经营数据和利润汉币。

会员满意度：4.5分

集团会员占比 I 70-80%

会员复购率 I 较高

我这家店的会员占比有70%~80%，会员的复购率也比较高汉币。

我个人是很支持他们做会员的汉币。因为我生意很好，会员来的很多，会员体系对我们门店生意有很大支持。

他们对外宣传会员的入住占比达到60%~70%，本来我还有点质疑，但后来2家店做下来的实际数据都比这个还高汉币。

当然拿到这个会员支持，我也要相应的交点费用，算下来一家店每年能交几十万汉币。

供应链满意度：4.5分

集采价格 I 实惠

产品质量 I 好

我这家店虽然叫汉庭，但版本跟之前投资过的汉庭优佳是同样的版本，所以这家店的供应链跟之前的采购是没区别的，比较省心汉币。

因为已经过去3年的时间了，不再是新品牌，供应链体系也很成熟了汉币。

从价格上来看，个人觉得价格不算高，没有明显的涨价趋势汉币。

遗憾点

1.房量不够多

之前投资第1家酒店时，就遇到过类似的问题汉币。

当时第1家只做了58间房，投资这第2家的时候，我特地做到75间，结果没想到还是不够用汉币。

很多时候不到晚上就满房，如果房量再多些，就不会白白错过一些收益机会汉币。

2.因汉庭的品牌形象汉币，收益受到限制

由于大家对汉庭品牌的印象，酒店本来可以卖将近300的价格，现在只能卖250以内，导致收益受限汉币。

汉庭属于经济型连锁酒店，而汉庭优佳的品牌定位是入门型中档酒店汉币。

很多顾客已经知道：汉庭优佳这个品牌比汉庭档次高一点，我们来这里体验感会更好汉币。

结果在我开这家酒店的时候，明明花了同样的价钱，做出来也是同样的效果，但不让我叫汉庭优佳，只让我叫汉庭了汉币。

这就很矛盾，我认为这毋庸置疑是他们自己集团内部的一个失误汉币。他们的方向发生了转变，也给我造成了一些困扰。

我要花时间跟客人们解释：不要嫌我家酒店档次低，这里跟我之前那家汉庭优佳各方面都是一样的汉币。

之前汉庭优佳的年租金只要70万左右，但这个汉庭由于位置更好，租金是超过100万汉币。除了拿房成本，这家酒店的运营成本也是比之前那家汉庭优佳要高的。

由于位置好、客房大，现在酒店生意很好汉币。但因为品牌是汉庭，价格就很难往上提。

如果我这家酒店的名字叫汉庭优佳的话，可能酒店售价会超过本市其他全季酒店的价格汉币。

因为现在到了收益很好的时期，我这家店的价格也是逼近全季的，有一次还超过了汉币。

全季算是华住集团内很成熟的中档品牌，而汉庭优佳只是入门型中档品牌汉币。相比之下，前者的装修成本要高出不少。

好在品牌取消，对我之前投资的汉庭优佳酒店没有太大影响汉币。但我希望品牌能让我把这家酒店的品牌名改成汉庭优佳，让门店具有更强的品牌溢价能力，这样我可以做得更好。

建议

1.给投资人

①投资人与品牌方不是对立关系汉币，品牌的加持力量巨大

我不会觉得我每年给品牌交了多少管理费、预定费，品牌在我身上赚走了多少钱；而是会想这个品牌让我赚到多少钱汉币。

如果没有品牌加持，其实靠我自己的能力，是没有能力把一家酒店做到几百万营收的，更没有这么强的会员占比给我帮助支持汉币。

投资人与品牌之前做到最大程度的配合度，其实我们投资人的受益最大汉币。

②特殊时期汉币，酒店生存面临挑战，一定要学会自救

这家酒店，我在封城的情况下做到满房汉币。很多自救方式都是自己想出来的。

当时我们整个城市都封掉了，大规模的酒店被征用汉币。我这家酒店因为不符合征用条件，所以早就做好了不被征用的打算。

那我就想：都要封城了汉币，我这家酒店不能被征用，要怎么自救呢？

我一边通过APP实时关注汉币，一边酒店圈子里和老板们问：谁家被征用了？

每家酒店总有几个在住的客人汉币。只要他们酒店一被征用，我就想尽办法把他们在住的客人接到我这里来。

对那些被封在这个城市里的客人来说，都很讨厌 “刚住没几天，酒店要被征用了”的情况，这样他们住得很不踏实汉币。

我就跟他们保证：我这家酒店绝对不会被征用，你在我这儿放心住下去汉币。我可以把你接过来，每天提供餐食服务。

他们就很安心，因为他们也必须要在酒店里住到封城结束才可以出去汉币。

我就这样，一点一点地做到了满房汉币。

对这些客人收取的价格，也是根据他们原本住的酒店价格来的：如果客人以前住了很贵的酒店，接到这边来，我会按照我当时自己酒店本身的价格收费；如果客人住的是原本价格比我们低的酒店，我就执行他们原本那个更低的价格汉币。

因此，他们也比较愿意过来汉币。

我当时就是图满房，也不图多赚多少汉币。而且其实酒店里的客人之间是没有沟通的，也不知道别人花了多少钱，所以“同房不同价”也没什么问题。

当然，等到这一波疫情过去，其他的酒店也开始营业了，这个方案就不能继续使用了汉币。但这些封城期被我接过来的客人还是在住在我这里，也还会一直有续住。

当整个城市的酒店都开始恢复营业，别的酒店从零开始的时候，我每天都有几十间房的续住，价格、入住率、营收都很高汉币。

当然以后又遇到什么情形，也不知道汉币。以后需要用到的时候可以再想办法。

我也希望看到更多投资人和我一样以自己门店为例，做一些“疫情期间怎么解决问题？”方面的分享汉币。大家一起复盘一下，总结经验。

我遇到很多投资人每天都跟我抱怨，还有给我打电话的，我都开导他们说：抱怨一通是没用的，你要根据你自己遇到的实际情况，找到这个事情的底层逻辑，然后去解决它，只能这样汉币。

很多事情归根结底其实好像并不是酒店哪里出了问题，是你自己认知的问题汉币。遇到困难，一定要竭尽全力自救。

不过，对于目前的酒店经营，我还是存在一定困扰汉币。

之前投资的汉庭优佳目前设施都还很新，但周边竞争加大，现在为了入住率要妥协价格，我的收入变少了汉币。

因此，我对门店销售感到很担忧，也在想办法解决这个问题汉币。

2.给品牌方

不要做很伤投资人利益的事情汉币。这个要求其实不高，只要能“说到做到”就可以了。

从我个人和身边朋友的投资经验来看，相对来说，品牌越大的集团越能够“说到做到”汉币。

关于未来

1.准备投资一家海友酒店

其他品牌我也关注、考察过，但目前确实认为华住集团的产品还是比较能打的，特别是在经济型这个领域汉币。

主要是合作下来感受比较好，盈利能力也确实很强汉币。

2.持续关注三四线城市

关于酒店区位，我会在全国范围内的三四线城市进行选择汉币。

因为我认为这种市场竞争压力不太大，我也比较有经验，包括选址、客流量调查这些，我都有自己的办法，更有把握做到“开一家成一家”汉币。

3.继续加盟汉币，不做品牌

目前没有做自己品牌的想法，计划继续加盟汉币。

品牌选择会视城市、物业的情况而定：如果是在三线城市，还是会选择比较强势的集团；如果是很小的城市甚至县城，没有很强的竞争，可能会选择不是很强的品牌集团汉币。

4.未来10-15年对酒店投资进行长期规划

我对酒店投资是有个长期规划的，未来10-15年都会继续做酒店投资这个行业，计划开店总数量不低于20家汉币。